La Loi Duflot
Loi Duflot :
- 18 % de réduction d'impôts pendant une durée de location de 9 ans minimum.
Obligations :
Loi Duflot Outre-mer :
- 29 % de réduction d'impôts pendant une durée de location de 9 ans minimum.
Obligations :
- Le montant d'investissement total est limité à 300 000 €.
- Le prix d'acquisition du logement ne doit pas dépasser 5 500 €.
- La quantité d'acquisition maximum est de 2 logements par an.
- Respecter les plafonds de loyer et de ressources.
Présentation de la loi de finance 2013
Avec un objectif affiché de réduire le déficit public à 3 % du P.I.B., le projet de loi de finances 2013 (PLF 2013) s'applique à mettre en œuvre la difficile conciliation entre la rigueur nécessaire et les indispensables incitations pour relancer des pans entiers de notre économie.
L'objectif de 500 000 logements neufs par an (dont 150 000 logements sociaux) nécessite aussi un effort pour favoriser l'investissement locatif, passant nécessairement par l'adoption de réductions fiscales pour les futurs investisseurs.
C'est dans cette démarche mais aussi en réponse à la disparition de la loi Scellier au 31 décembre 2012 qu'est proposée, au titre de cette PLF 2013, la loi Duflot.
La loi Duflot, la défiscalisation de la loi de finances 2013 pour l'immobilier
Du nom de la Ministre de l'égalité des territoires et du logement, Mme Duflot, la loi éponyme représente à la fois une mesure de défiscalisation tout en étant une base de la politique incitative en matière de construction immobilière.
La loi Duflot, qui sera en vigueur du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, concerne tout particulier investissant dans l'achat d'un logement neuf.
Cet investissement doit alors être réalisé dans un secteur, où l'offre locative reste bien inférieure à la demande.
La défiscalisation portera alors sur 18 % de l'investissement total et pourra être étalée sur 9 années, avec néanmoins un plafonnement à 300 000 €.
En échange de cette défiscalisation, l'investisseur s'engage à louer ce logement à un montant inférieur de 20 % aux loyers moyens constatés dans le même secteur.
La Loi Duflot, relais de croissance pour l'investissement locatif
La défiscalisation de la loi Duflot remplace donc, depuis le 1er janvier 2013, celle rattachée à la loi Scellier. Cette dernière concernait notamment les bâtiments BBC (Bâtiment Basse Consommation) et nécessitait la même exigence d'une location minimale de 9 ans.
La loi Duflot, tout en reconnaissant l'importance des labels BBC, BEPAS ou BEPOS, se distingue notamment de la précédente par les zones concernées pour ces investissements.
La défiscalisation doit ainsi permettre de rééquilibrer les disparités territoriales en matière de logements.
En favorisant la création de nouveaux logements de qualité, notamment labellisés BBC, la mesure s'inscrit dans la loi plus vaste, qui est annoncée au courant du 2nd semestre 2013.
Présentation du label BBC et du label NF
Le terme BBC est un acronyme signifiant Bâtiment Basse Consommation.
Ce label performance énergétique BBC-Effinergie® est attribué aux bâtiments neufs dont les besoins énergétiques répondant aux exigences de la règlementation thermique 2012 (RT 2012) et vise une efficacité énergétique par la diminution des consommations.
Le label NF logement quant à lui est attribué par l'organisme certificateur Cerqual et l'Afnor. Il certifie que l'ensemble de la construction d'un immeuble, dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA), respecte certains critères liés à la qualité de service et d'exécution. Démarche visant l'obtention du label, validée à l'achèvement d'une résidence.
Plafond 2013 des loyers « Duflot » pour les départements de la métropole :
- Pour un appartement en zone A bis, le plafond de loyer est de 16,52 €.
- Pour un appartement en zone A, le plafond de loyer est de 12,27 €.
- Pour un appartement en zone B1, le plafond de loyer est de 9,88 €.
- Pour un appartement en zone B2, le plafond de loyer est de 8,59 €.
Plafond 2013 des ressources des locataires pour les départements de la métropole :
| Composition du Foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|
| Personne seule | 36 502 € | 36 502 € | 29 751 € | 26 776 € |
| Couple | 54 554 € | 54 554 € | 39 731 € | 35 757 € |
| Avec un enfant à charge | 71 515 € | 65 579 € | 47 780 € | 43 002 € |
| Avec deux enfants à charge | 85 384 € | 78 550 € | 57 681 € | 51 913 € |
| Avec trois enfants à charge | 101 589 € | 92 989 € | 67 854 € | 61 069 € |
| Avec 4 enfants à charge | 114 315 € | 104 642 € | 76 472 € | 68 824 € |
| Personne à charge sup. | + 12 736 € | + 11 659 € | + 8 531 € | + 7 677 € |
Loi Duflot Outre-mer
Succédant aux dispositions de la loi Scellier, la loi Duflot présente, depuis le 1er janvier 2013, les nouvelles mesures de défiscalisation en rapport avec un investissement immobilier locatif.
Visant à favoriser le logement social, le dispositif Duflot concerne tous les secteurs géographiques, définis par voie réglementaire.
L'Outre-Mer bénéficie de mesures plus avantageuses qu'en métropole, puisque la défiscalisation permise atteint alors 29 % de l'investissement réalisé (contre 18 % en métropole), à condition de respecter l'ensemble des conditions d'éligibilité.
L'esprit de la loi Duflot Outre-Mer
Comme en métropole, la loi Duflot Outre-Mer vise à favoriser la construction de logements sociaux dans des zones géographiques, où l'offre est bien inférieure à la demande.
Pour l'Outre-Mer, tous les départements (Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane, Mayotte) mais aussi la Nouvelle Calédonie, Saint Barthélemy, Saint Martin, Saint Pierre et Miquelon, la Polynésie française et Wallis et Futuna sont concernés.
Ces logements, pour pouvoir bénéficier des mesures de défiscalisation, doivent répondre aux nouvelles caractéristiques thermiques et satisfaire aux exigences en termes de performance énergétique conformément au code de l'habitation et de la construction. Ces exigences succèdent au label B.B.C. (Bâtiment Basse Consommation).
La défiscalisation portera alors sur 29 % de l'investissement réalisé dans la limite de 300 000 € par logement. Cette mesure sera linéaire sur une période maximale de 9 ans soit une réduction d'impôt maximale de 9666 € par an (29 % de 300 000 € répartis sur 9 ans).
Les bénéfices de ce dispositif participent au plafonnement des niches fiscales, défini à 10 000 €.
Les conditions d'éligibilité de la loi Duflot
Pour bénéficier de ces mesures, l'investisseur doit alors veiller au respect de multiples conditions, à commencer par la mise en location du logement concerné dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Les bénéfices de cet investissement, qui ne peuvent s'étendre sur plus de 9 ans, sont soumis à la location du bien.
Dans la mesure où le dispositif Duflot vise à favoriser le développement du logement social, le bien devra alors être loué à un prix inférieur d'environ 20 % à celui du marché local. Les ressources des locataires font elles-aussi l'objet d'un plafonnement.
Pour l'Outre-Mer comme pour la métropole, ce plafond de loyer se calculera de la manière suivante :
Plafond * surface * coefficient multiplicateur.
Le coefficient multiplicateur se calcule comme suit : 0,7 + 19 / Surface.
Concernant la surface, la loi Duflot prévoit la possibilité d'ajouter à la surface habitable du bien la moitié des annexes,
sans que cette majoration ne puisse excéder 8 m2.
Un décret précisera le plafond du loyer pour l'Outre-Mer même si il a déjà été défini en ce qui concerne les départements de Guadeloupe, de Martinique, de Guyane et de la Réunion.
Plafond 2013 des loyers « Duflot » pour les départements de Guadeloupe, Martinique, Guyane et La Réunion :
- Pour un appartement de type T1, le plafond de loyer est de 11,86 €.
- Pour un appartement de type T2, le plafond de loyer est de 10,87 €.
- Pour un appartement de type T3, le plafond de loyer est de 9,88 €.
Plafond 2013 des ressources des locataires pour les départements de Guadeloupe, Martinique, Guyane et La Réunion :
| Composition du Foyer | Ressources Max. |
|---|
| Personne seule | 29 751 € |
| Couple | 39 731 € |
| Avec un enfant à charge | 47 480 € |
| Avec deux enfants à charge | 57 681 € |
| Avec trois enfants à charge | 67 854 € |
| Avec 4 enfants à charge | 76 472 € |
| Personne à charge sup. | + 8 531 € |
Pour obtenir une vision synthétique des 2 dispositifs, je vous invite à consulter l'article ci-contre : Différences Loi Duflot / Loi Scellier.
Loi Scellier 2012
Scellier BBC « classique » :
13 % de réduction d'impôts pendant une durée de location de 9 ans minimum,
Scellier BBC « intermédiaire » :
21 % de réduction d'impôts pendant une durée de location de 13 ans minimum,
Loi Scellier BBC :
Investissements réalisés entre 2010 et 2012.
Textes de loi :
Qu'est ce que la loi Scellier BBC ?
L'avenir de l'immobilier s'écrira en vert ! En effet, depuis la loi de Finances de 2010 il est prévu un durcissement des conditions de réduction d'impôts pour les investissements immobiliers réalisés sous le dispositif Scellier.
La loi de Finances 2009 avait introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : La loi Scellier afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui ont totalement disparus depuis le 1er janvier 2010.
Le projet de loi de finances de 2010 a instauré un dispositif dit " Scellier BBC ", qui réserve l'avantage fiscal dans sa forme actuelle aux seules constructions plus économes en énergie et respectant la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation).
Cela signifie que les logements qui ont été achetés sous le dispositif Scellier, mais qui ne sont pas labélisés BBC, ne bénéficient pas de la réduction d'impôts maximum.
En 2009, la réduction d'impôts Scellier permettait de défiscaliser 25 % du prix de revient du logement dans la limite de 300 000 €.
Scellier BBC « intermédiaire » ou Scellier BBC « classique » ?
Le Scellier BBC « intermédiaire » est le copier-coller du dispositif Scellier BBC « classique », il diffère simplement par le fait que la réduction d'impôts est fixée à 21 % depuis 2012, alors que la défiscalisation Scellier « classique » bénéficie d'une réduction d'impôts de seulement 13 % depuis 2012.
La loi Scellier BBC « intermédiaire » se différencie donc de la loi Scellier BBC « classique » car elle offre 2 avantages fiscaux supplémentaires :
- Une réduction d'impôts de 13 % + 8 % de réduction d'impôts si l'engagement de location est prolongé entre 13 et 15 ans,
- Une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers.
Ces deux dispositifs Scellier BBC sont restés en vigueur jusqu'au 31 décembre 2012. Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif en vigueur est la loi Duflot.
Simulations Scellier BBC
Pour illustrer l'impact de la loi Scellier BBC sur la réduction d'impôts dont bénéficie l'investisseur, voici un comparatif de réduction d'impôts entre Scellier BBC « intermédiaire » et Scellier BBC « classique » pour un investissement maximum de 300 000 €.
En 2012, un couple acquière un logement locatif dans le cadre du dispositif Scellier BBC. Le logement est neuf d'une valeur de 300 000 €.
- Si le logement est BBC « intermédiaire » :
L'investisseur bénéficiera d'une réduction d'impôts de 21 % x 300 000 €, soit une réduction d'impôts totale de 63 000 € étalée sur treize ans minimum. Annuellement et pendant 13 ans, cela correspond à une réduction d'impôts de 4 846 €.
- Si le logement est BBC « classique » :
Cet investissement ne donne droit du coup qu'à une réduction d'impôt de 13 % x 300 000 €, soit une réduction d'impôts totale de 39 000 € étalée sur neuf ans. Annuellement et pendant 9 ans, cela correspond à une réduction d'impôts de 4 333 € par an.
La différence est donc de 513 € par an.
